Wohnung oder Haus kaufen: Worauf Sie achten müssen, um teure Sanierungskosten zu vermeiden

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist eine große Entscheidung. Viele Käufer achten zuerst auf Lage, Grundriss, Licht, Balkon, Garten oder den ersten optischen Eindruck. Das ist verständlich. Trotzdem entscheidet sich die wahre Qualität einer Immobilie oft an ganz anderen Stellen.

Gerade bei älteren Wohnungen, Altbauten oder Häusern sollte man nicht nur schauen, ob die Immobilie schön wirkt. Viel wichtiger ist die Frage: Gibt es versteckte Mängel, Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, schlechte Dämmung oder technische Probleme?

Eine schöne Wohnung kann später sehr teuer werden, wenn nach dem Kauf plötzlich Elektrik, Sanitärleitungen, Fenster, Dach, Heizung, Wände oder Böden saniert werden müssen. Deshalb lohnt es sich, bei der Besichtigung systematisch vorzugehen.

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Warum der erste Eindruck täuschen kann

Frisch gestrichene Wände, neue Möbel oder ein sauberer Boden können schnell einen guten Eindruck machen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Immobilie technisch in gutem Zustand ist.

Manche Schäden erkennt man erst, wenn man genauer hinschaut. Besonders Feuchtigkeit, Risse, alte Leitungen oder Probleme mit der Gebäudehülle werden bei einer schnellen Besichtigung leicht übersehen.

Deshalb sollte man sich bei der Besichtigung Zeit nehmen und nicht nur emotional entscheiden. Eine Immobilie sollte nicht nur gefallen, sondern auch technisch und wirtschaftlich sinnvoll sein.

Geruch und Feuchtigkeit bewusst wahrnehmen

Ein wichtiger Punkt beginnt bereits beim Betreten der Wohnung oder des Hauses: der Geruch.

Wenn es muffig, feucht oder modrig riecht, kann das ein Hinweis auf Feuchtigkeit, schlechte Lüftung oder versteckten Schimmel sein. Besonders vorsichtig sollte man sein, wenn die Räume lange geschlossen waren und trotzdem stark nach Feuchtigkeit riechen.

Auch wenn frische Farbe, Duftkerzen oder Raumspray verwendet wurden, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Manchmal werden unangenehme Gerüche vor einer Besichtigung bewusst überdeckt.

Besonders kritisch sind:

• Keller
• Badezimmer
• Schlafzimmer
• Außenwände
• Fensterlaibungen
• Ecken hinter Möbeln
• Dachgeschoss
• Bereiche unter Balkonen oder Terrassen

Schimmel erkennen und richtig einschätzen

Schimmel ist nicht immer sofort sichtbar. Deshalb sollte man bei einer Besichtigung nicht nur in die Mitte des Raumes schauen, sondern auch in Ecken, hinter Möbel, an Fensterrahmen und an Außenwände.

Achten Sie besonders auf dunkle Flecken, abplatzende Farbe, aufgequollene Tapeten, beschädigte Silikonfugen oder einen muffigen Geruch.

Typische Stellen für Schimmel sind:

• Ecken an Außenwänden
• Bereiche hinter großen Schränken
• Fensterlaibungen
• Badezimmerdecken
• Silikonfugen im Bad
• Kellerwände
• Dachschrägen
• Abstellräume ohne gute Lüftung

Ein kleiner Fleck muss nicht automatisch ein großes Problem bedeuten. Trotzdem sollte immer geprüft werden, warum Feuchtigkeit entsteht. Liegt es nur an falschem Lüften oder gibt es ein bauliches Problem wie Wärmebrücken, undichte Stellen oder feuchte Wände?

Fenster, Kondenswasser und Wärmebrücken prüfen

Fenster sagen viel über den Zustand einer Immobilie aus. Prüfen Sie, ob die Fenster dicht schließen, ob die Dichtungen porös sind und ob sich Kondenswasser bildet.

Sind die Fensterscheiben von innen nass oder stark beschlagen? Gibt es Wasser am Fensterrahmen oder auf der Fensterbank? Solche Zeichen können darauf hinweisen, dass sich zu viel Feuchtigkeit in der Raumluft befindet.

Mögliche Ursachen können sein:

• zu wenig Lüftung
• schlechte Dämmung
• kalte Außenwände
• alte Fenster
• Wärmebrücken
• Feuchtigkeit in der Bausubstanz

Wichtig ist auch: Neue Fenster in einem alten, schlecht gedämmten Gebäude können die Feuchtigkeitssituation verändern. Wenn danach nicht richtig gelüftet wird oder Wärmebrücken vorhanden sind, kann Schimmel entstehen.

Risse in Wänden, Decken und Fassade ernst nehmen

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Besichtigung sind Risse in Wänden, Decken und an der Fassade.

Nicht jeder Riss bedeutet automatisch ein großes Problem. Feine Haarrisse im Putz können bei älteren Gebäuden vorkommen und sind oft eher ein optisches Thema. Trotzdem sollte man Risse niemals einfach ignorieren, besonders wenn sie deutlich sichtbar, breit oder ungewöhnlich verlaufen.

Besonders aufmerksam sollte man bei folgenden Anzeichen sein:

• breite Risse
• diagonale Risse
• horizontale Risse
• Risse über Türen oder Fenstern
• Risse, die durch mehrere Bauteile laufen
• Risse in tragenden Wänden
• Risse an der Fassade
• Risse in Verbindung mit Feuchtigkeit
• Risse, die nach frischer Renovierung wieder sichtbar werden

Solche Risse können Hinweise auf Setzungen, Bewegungen im Baukörper, Feuchtigkeitsschäden oder statische Probleme sein. Gerade bei Häusern, Altbauten oder Dachgeschosswohnungen sollte man hier sehr genau hinschauen.

Wichtig ist auch die Frage, ob der Riss nur im Putz liegt oder ob er tiefer in das Mauerwerk geht. Für Laien ist das oft schwer zu beurteilen. Deshalb sollte man bei auffälligen oder starken Rissen vor dem Kauf unbedingt einen Bausachverständigen oder Statiker hinzuziehen.

Dach und Dachgeschoss kontrollieren

Beim Hauskauf ist das Dach einer der wichtigsten Kostenpunkte. Ein beschädigtes oder altes Dach kann schnell sehr teuer werden.

Achten Sie auf:

• fehlende oder beschädigte Dachziegel
• Feuchtigkeit im Dachgeschoss
• dunkle Flecken am Holz
• muffigen Geruch
• sichtbare Verformungen
• alte oder fehlende Dämmung
• Spuren von Wassereintritt
• Zustand der Dachrinnen

Auch bei Dachgeschosswohnungen ist dieser Punkt wichtig. Feuchtigkeit, schlechte Dämmung oder Hitzeprobleme im Sommer können später hohe Sanierungskosten verursachen.

Fassade, Balkone und Außenbereiche prüfen

Die Fassade schützt das Gebäude vor Witterung. Risse, Abplatzungen oder Feuchtigkeitsspuren können auf größere Schäden hinweisen.

Prüfen Sie:

• Risse in der Fassade
• abplatzenden Putz
• Feuchtigkeitsspuren
• Zustand der Balkone
• Rost an Geländern oder Stahlteilen
• beschädigte Abdichtungen
• Wasserablauf auf Terrassen und Balkonen

Gerade Balkone können teuer werden, wenn Abdichtung, Beton oder Entwässerung beschädigt sind. Auch kleine sichtbare Schäden können Hinweise auf größere Probleme unter der Oberfläche sein.

Keller und Sockelbereich nicht vergessen

Der Keller ist oft der ehrlichste Bereich eines Hauses. Dort sieht man häufig, ob ein Gebäude Feuchtigkeitsprobleme hat.

Achten Sie auf:

• modrigen Geruch
• feuchte Wände
• Salzausblühungen
• abplatzenden Putz
• Wasserflecken
• Schimmel
• stehende Feuchtigkeit am Boden
• alte Leitungen

Ein feuchter Keller muss nicht automatisch ein Ausschlusskriterium sein. Aber die Ursache muss vor dem Kauf geklärt werden, weil die Sanierung teuer werden kann.

Elektrik genau anschauen

Alte Elektrik kann ein erheblicher Kostenfaktor sein. Besonders bei Altbauwohnungen sollte geprüft werden, ob die Elektroinstallation noch zeitgemäß ist.

Achten Sie auf:

• alte Sicherungskästen
• wenige Steckdosen
• alte Schalter
• sichtbare Leitungen
• fehlenden FI-Schutzschalter
• unklare Verteilungen
• alte Stoff- oder Aluminiumleitungen

Wenn ohnehin eine Komplettsanierung geplant ist, sollte die Elektrik meist mitgedacht werden. Nachträgliche Elektroarbeiten sind deutlich aufwendiger, wenn Böden, Wände und Decken bereits fertig sind.

Wasserleitungen und Abwasser prüfen

Sanitärleitungen sind oft unsichtbar, können aber hohe Kosten verursachen.

Wichtige Fragen sind:

• Wie alt sind die Wasserleitungen?
• Gibt es Rost, Verfärbungen oder schlechten Wasserdruck?
• Wie schnell läuft Wasser ab?
• Gibt es Geruch aus Abflüssen?
• Wurden Bad und Küche fachgerecht saniert?
• Gibt es alte Steigleitungen im Gebäude?

Bei Eigentumswohnungen ist wichtig zu unterscheiden, welche Leitungen zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Heizung und Energiezustand bewerten

Die Heizungsanlage und der energetische Zustand beeinflussen die laufenden Kosten und mögliche spätere Sanierungen.

Prüfen Sie:

• Alter der Heizung
• Heizungsart
• Zustand der Heizkörper
• Energieausweis
• Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke
• Zustand der Fenster
• Warmwasserbereitung
• sichtbare Rohrdämmung

Ein niedriger Kaufpreis kann durch hohe Energiekosten und spätere Sanierungspflichten schnell relativiert werden.

Grundriss und Umbaupotenzial realistisch einschätzen

Nicht jede Wohnung lässt sich problemlos umbauen. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob gewünschte Änderungen realistisch sind.

Wichtig sind:

• tragende Wände
• Lage von Bad und Küche
• Abwasserleitungen
• Deckenhöhe
• Schornsteine
• Installationsschächte
• Denkmalschutz
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Besonders bei offenen Küchen, neuen Bädern oder Grundrissänderungen sollte man vor dem Kauf prüfen, ob die Umsetzung technisch und rechtlich möglich ist.

Böden, Decken und Schallschutz prüfen

Schöne Böden können täuschen. Unter alten Teppichen, Laminat oder Parkett können Schäden, Feuchtigkeit oder unebene Untergründe liegen.

Achten Sie auf:

• knarrende Böden
• starke Unebenheiten
• weiche Stellen
• Feuchtigkeitsspuren
• alte Kleber
• beschädigtes Parkett
• schlechte Trittschalldämmung

In Mehrfamilienhäusern ist auch der Schallschutz wichtig. Man sollte darauf achten, wie stark Geräusche aus Nachbarwohnungen, Treppenhaus oder Straße hörbar sind.

Eigentumswohnung: WEG-Unterlagen prüfen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft man nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb sind die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sehr wichtig.

Vor dem Kauf sollte man prüfen:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Hausgeldabrechnungen
• Wirtschaftsplan
• Instandhaltungsrücklage
• geplante Sanierungen
• mögliche Sonderumlagen
• Streitigkeiten innerhalb der WEG

Eine günstige Wohnung kann teuer werden, wenn kurz nach dem Kauf Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen saniert werden müssen und dafür eine Sonderumlage beschlossen wird.

Wichtige Unterlagen vor dem Kauf prüfen

Neben der Besichtigung sind die Unterlagen entscheidend. Eine schöne Immobilie allein reicht nicht, wenn wichtige Dokumente fehlen oder offene Fragen nicht beantwortet werden.

Wichtige Dokumente sind:

• Grundriss
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Sanierungsnachweise
• Rechnungen früherer Arbeiten
• bei Häusern: Bauakte, Lageplan, Baulasten, Altlasten
• bei Wohnungen: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Hausgeldabrechnung

Wenn Unterlagen fehlen oder Verkäufer wichtige Fragen nicht beantworten können, sollte man vorsichtig sein.

Gerade bei Altbauwohnungen und älteren Häusern kann der Unterschied zwischen optischer Renovierung und echter Sanierung sehr groß sein.

Eine fachliche Einschätzung vor dem Kauf kann helfen, den Kaufpreis besser zu verhandeln und teure Überraschungen zu vermeiden.

Kurzer Check-list für die Besichtigung

Fazit: Vor dem Kauf genau prüfen lassen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sollte man nicht nur auf Emotionen achten. Natürlich muss die Immobilie gefallen. Aber Geruch, Feuchtigkeit, Fenster, Risse, Bad, Keller, Dach und technische Anlagen sagen oft mehr über den tatsächlichen Zustand aus als schöne Möbel oder frisch gestrichene Wände.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte genau hinschauen, Unterlagen prüfen und bei Unsicherheit fachliche Unterstützung holen.

Holzeco GmbH unterstützt Eigentümer, Käufer und Investoren bei der Einschätzung von Sanierungsaufwand, Planung und kompletter Renovierung von Wohnungen und Häusern in Berlin und Umgebung.

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben oder vor dem Kauf wissen möchten, welche Sanierungskosten realistisch sind, beraten wir Sie gerne